Predaj bytu postup
Momentálne sa pravdepodobne nachádzate v situácii, že potrebujete riešiť jednu z najzávažnejších situácii v živote človeka – jeho bývanie (predaj bytu). Nachádzate sa v období, kedy z rôznych dôvodov potrebujete predať Váš byt. Ak rozmýšľate, ako predať byt bez realitky prečítajte si tento článok. Prečítajte si tento postup, ako predať byt, ušetrite čas a peniaze.
Máte viacero možností ako túto situáciu riešiť. Môžete svoj byt ponúknuť priateľom, ich deťom, prípadne známym, kolegom a susedom. Väčšinou je však tento okruh potenciálnych záujemcov o kúpu úzky.
Napokon prichádzajú do úvahy dve možnosti. Oslovím realitnú kanceláriu – realitného makléra, alebo si svoj byt predám vo vlastnej réžii.
Tak ako všetko v živote, každá alternatíva má svoje pre a proti. Pokiaľ sa rozhodnem osloviť realitnú kanceláriu, tak ktorú?
Ak sa rozhodnem predať si svoj byt vo vlastnej réžii tak ako? Kto mi spraví zmluvu, kde si dám inzerát? Akým spôsobom dám čo najväčšiemu množstvu (potrebujem ich veľa?) ľudí vedieť, že môj krásny, jedinečný byt je na predaj?
V dnešnej dobe informačných technológií väčšinou siahneme po internete a vyhľadávači Google. Zadáme do okienka prehliadača “predaj bytu” a v ponuke je hneď veľa možností. Prezrieme si niekoľko portálov a nakoniec sa rozhodneme svoj byt umiestniť na viacerých. Veď čím viac, tým lepšie.
O chvíľu sa začnú diať priam zázraky, telefón vyzváňa a v slúchadle často počujete: “ Dobrý deň volám sa ……. ( v tom lepšom prípade sa aj predstaví ) som z ……. realitnej kancelárie, môžem ponúknuť Vašu nehnuteľnosť mojim klientom?”.
Od samého prekvapenia a nepripravenosti vydáte osobe, ktorú ste nikdy nevideli, nepoznáte ju, nemáte s ňou žiadnu písomnú dohodu, súhlas s predajom Vášho bytu.
Toto sa pravdepodobne bude opakovať niekoľkokrát. O pár dní sa situácia upokojí. Máte pocit jedinečnosti Vašej ponuky, čochvíľa očakávate predaj Vášho krásneho, jedinečného bytu. Telefón stíchol, nikto nevolá, poviete si “makléri robia svoju prácu, za ktorú sú platení”. Aspoň nemusím na všetky tie otázky odpovedať ja.
Po pár týždňoch sa však nič nedeje. Začnete si klásť otázku, čo sa stalo? Veď moj byt je predsa super. Tak začnete hľadať dôvody čo sa stalo. Zistíte, že väčšina maklérov, ktorí Vám volali už ani nevedia kto ste.
Nevedia, že predávajú Váš byt.
Lovia v pamäti pri Vašich otázkach ohľadom situácie s predajom Vášho bytu.
Poviete si, ako je to možné , veď všetci mali hneď kupca?
Toto je najčastejšia chyba predávajúcich. Viem to, prešiel som si touto cestou. Ak sa už rozhodnete pre spoluprácu s realitným maklérom vyberte si takého, ktorý má o Vás záujem.
Potrebuje vedieť Vaše potreby, dôvody prečo byt predávate.
Či potrebujete peniaze, alebo si kupujete druhé bývanie (najčastejšia situácia). Či sa sťahujete mimo mesta, štátu.
Má záujem si byt pozrieť. Nafotiť si ho, spraviť video prehliadku, vidieť čo bude predávať. Spoznať situáciu týkajúcu sa predaja.
Iba takto môže maklér profesionálne zastupovať Váš záujem.
Kupujúcich zaujíma, prečo sa byt predáva a kedy bude voľný. Vytvára to lepší vzťah medzi Vami a kupujúcim. Ak sa však rozhodnete Váš byt predať po svojej línii tak nedovoľte, aby
Vás ponúkali kade, tade a hlavne neprofesionálne.
Často sa stane, že Váš byt je v rôznych realitných kanceláriach, viac ako dvakrát, ktoré uverejňujú svoju ponuku na tých istých portáloch.
Váš byt je vidieť hneď v následujúcej ponuke daného portálu, čo pôsobí na potencionálneho kupcu neatraktívne.
Potencionálny kupujúci môže mať pocit, že byt nikto nechce, keď potrebuje toľko agentov, aby sa predal.
Často je aj cena nejednotná.
O takýto byt by ste asi ani Vy nemali záujem. Ja odporúčam vždy sa vcítiť do pozície a pocitov kupujúceho ako to vníma, čo sleduje.
V mojej dlhoročnej praxi som prišiel na jednu vec, možno Vám je známa no nedá mi ju nespomenúť.
Osemdesiat precent kupujúcich kupuje byt v lokalite, ku ktorej má vzťah.
Vyrastali tam, bývali v podnájme, prípadne tam majú rodinu, priateľov a známych. Zamyslite sa preto, ako čo najlepšie osloviť týchto potencionálnych klientov.
Predaj bytu môže byť náročný. Chcete získať viac? Kliknite sem >>>.
Predaj bytu postup
Druhý krok – stanovenie ceny
Keď už mám byt predať, tak nech sa mi to oplatí. Akú cenu si mám pýtať za predaj bytu? Kde zístim cenu môjho bytu? Kto mi poradí? Trápia aj Vás tieto otázky?
Pozrime sa teda na to, ako stanoviť cenu bytu.
Najčastejšie si predávajúci povedia, veď sa pozriem na realitný portál a mám to.
Toto býva druhá najčastejšia chyba.
Častokrát nevieme presne z fotografií zhodnotiť stav ponúkanej nehnuteľnosti. Okolie kde sa nachádza. Kvalitu rekonštrukcie. Náklady na bývanie. Či je dom zateplený, má vymenené rozvody vody atď. .
V praxi je situácia taká, že predávajúci si pozrie ponuku podobných bytov v danej lokalite. Na základe informácií o predaji bytu uvedených pri inzerátoch, ako byt po rekonštrukcii, dom po rekonštrukcii, podlažie, orientácia bytu, občianska vybavenosť, si povie, veď to je taký byt, ako ten môj, aj ja chcem toľko peňazí.
Pri takomto spôsobe stanovenia ceny vzniká nadhodnotenie prípadne podhodnotenie predajnej ceny.
Často si predávajúci myslia, že majú zrekonštruovaný byt, avšak nie každá rekonštrukcia má hodnotu tej druhej a ani vek. Preto sa následne čudujú, že o ich byt nie je záujem.
Kupujúci hľadajú predaj bytu precízne a premyslene, vedia čo sa ponúka a za aké peniaze, poznajú stav bytov a preto vedia, čo má pre nich akú hodnotu.
Je chybou myslieť si, že byt, ktorý bol zrekonštruovaný pred desiatimi rokmi má tú istú hodnotu, ako ten pred pár mesiacmi.
V neposlednom rade to, že byt sa ponúka – predáva za určitú sumu ešte neznamená, že sa aj za ňu predá!
Ako teda z tohto von? Ako pri predaji bytu stanoviť tú správnu cenu? Je to na zamyslenie. V prvom rade si treba spraviť prieskum trhu, pozrieť si internet no nie kvôli cene, tá nám niečo napovie, no nie je presná. Zistite koľko bytov sa predáva v lokalite, kde je ten Váš byt na predaj. Ideálne je preveriť si, či sú tie predávané byty skutočne ešte na predaj.
Stáva sa, že ponuka, ktorá je uverejnená už nie je aktuálna.
Z uvedeného môžeme usúdiť, že keď je v oblasti málo bytov ako ten môj, jeho cena bude vyššia a naopak. Pri predaji bytu cenu do veľkej miery ovplyňuje ochota bánk poskytovať hypotekárne úvery a výška ich úročenia. Čím je úrok nižší, tým viac vytvára tlak na výšku ceny za predaj bytu. V dnešnej dobe cca 85-90% bytov financujú z časti alebo na 100% banky. Pri predaji bytu odporúčam umožniť kupujúcim financovanie kúpy cez hypotekárny úver.
Predaj bytu môže byť náročný. Chcete získať viac? Kliknite sem >>>.
Predaj bytu postup
Krok tretí – prezentácia bytu
Veľmi dôležitým a často podceňovaným krokom pri predaji bytu je prezentácia predávaného bytu. Samotná obhliadka, nafotenie, video prehliadka, prezentácia a reklama.
Je dôležité si uvedomiť, že kupujúci sa rozhoduje hlavne podľa pocitu, aký z bytu má.
Pred predajom bytu spravite aspoň minimálne úpravy, napríklad vymaľovať. Vymaľovaný byt pôsobí sviežo, čisto a príjemne. Mať upratané, ako na fotografiách, tak aj na samotnej obhliadke. Pokúste sa navodiť príjemnú atmosféru.
Viac k prezentácii predaja píšem v článku „Ako predať byt“ čítajte kliknutím sem >>>.
Snažte sa zistiť, čo kupujúcich vedie ku kúpe, akú potrebu majú, čo riešia kúpou. Zbytočne im budete vyzdvihovať výhody, ktoré ich nezaujímajú.
Prezentujte svoj byt jedinečne. Spravte z neho zaujímavú ponuku, ktorá sa neopakuje, všade kam sa kupujúci pozrie, môže to v ňom vyvolať rôzne pocity. Pocit neatraktívnosti.
Pocit ležiaku, ktorý nikto nechce.
Nechajte hovoriť kupujúceho. Iba tak zistíte, čo si myslí, aký má názor, a čo ho zaujíma. Úprimnosť je dôležitá, podajte všetky informácie. Je to vždy lepšie ako, keď na veci, ktoré ho od kúpy bytu odrádzajú príde v priebehu kúpy. Nepomôže to aj tak nakoniec byt nekúpi.
Ušetríte čas sebe aj kupujúcim.
Inzerujte predaj bytu na portáloch, ktoré majú vysokú návštevnosť, nehnutelnosti.sk, topreality.sk, byty.sk. Kupujúci hľadajú síce všade, no určite tu. Je zbytočné, aby Váš byt bol úplne všade, pôsobí to snahou rýchlo byt predať a môže to vzbudiť v kupujúcich obavu – prípadný pocit, že potrebujete z nejakého dôvodu rýchlo riešiť situáciu spojenú s predajom Vášho bytu.
Je dôležité vzbudiť dojem exkluzívnosti Vašej ponuky.
V textoch buďte konkrétny, uvádzajte hlavné fakty. Uveďte v texte rozmery bytu plus pivnice, lódžie, balkóna. Orientáciu bytu, izieb na svetové strany, podlažie. Ak máte byt na prízemí uveďte to. Nedávajte prvé pschodie. V prípade, že je byt na poslednom poschodí informujte o tom, či bola strecha zrekonštruovaná a zateplená.
Akou rekonštrukciou prešiel dom, v ktorom sa byt nachádza. Výšku nákladov hradených správcovi a na koľko osôb. Snažte sa byť konkrétny aj v oblasti občianskej vybavenosti (školy, škôlky, obchody, lekár, kostol atď.).
V rozhodnutí kupujúcich, či daný byt kúpia často rozhodujú maličkosti, ako napríklad to, ako ďaleko od bytu mám škôlku, školu, zastávku MHD, obchod.
Buďte k dispozícii na obhliadky.
Nie je nič horšie, ako keď máte záujemcu o obhliadku – kúpu a nemáte čas byt ukázať.
Predaj bytu môže byť náročný. Chcete získať viac? Kliknite sem >>>.
Predaj bytu postup
dať byt
Krok štvrtý – financovanie
V súčasnej dobe prevláda financovanie kúpy bytu – nehnuteľnosti takmer v 90% prípadoch formou hypotekárneho úveru či už z časti alebo na 100%. Väčšinou kupujúci predpokladá, že na záruku pre banku použije byt, ktorý kupuje.
Odporúčam umožniť kupujúcim túto formu.
Málokto má druhú nehnuteľnosť, ktorú môže použiť ako garanciu pre banku.
Poďme si teda povedať ako to celé prebieha a funguje.
Kupujúci zájde do banky – bánk, prípadne má svojho finančného poradcu. Získa predstavu o hypotéke a výške splátok, následne si začne vyberať predávné byty.
Keď si kupujúci vyberie z ponúkaných bytov na predaj, zarezervuje si predávaný byt zložením rezervačného poplatok na predávaný byt.
Podpíše rezervačnú zmluvu na predaj bytu, v ktorej sa zmluvné strany (predávajúci-majiteľ, kupujúci a realitná kancelária) dohodnú, že nebudú v čase trvania rezervačnej zmluvy na predaj bytu, byt predávať.
Dohodnú sa na termíne, do ktorého bude podpísaná riadna kúpna zmluva o predaji bytu, prípadne zmluva o budúcej kúpnej zmluve s obsahom riadnej kúpnej zmluvy (kvôli podmienkam, ktoré sa už nebudú meniť ).
Ak však podpíšete zmluvu o budúcej kúpnej zmluve na predaj bytu treba si uvedomiť, že máte právo nie len na zmluvnú pokutu dohodnutú v zmluve. Môžete si na súde nárokovať naplnenie podmienok dohodnutých v tejto zmluve.
Následne si kupujúci dá vypracovarť znalecký posudok na predávaný byt pre potreby schválenia hypotekárneho úveru. Spolu so znaleckým posudkom a návrhom kúpnej zmluvy, prípadne zmluvy o budúcej kúpnej zmluve požiada o schválenie hypotekárneho úveru.
Po schválení spomínaného úveru na predávaný byt mu banka vypracuje úverovú zmluvu s podmienkami čerpania (na základe čoho budú vyplatené peniaze) a záložné zmluvy. Podmienky čerpania sú väčšinou rovnaké. Banke treba predložiť:
- podpísanú riadnu kúpnu zmluvu,
- doklad o forme zaplatenia zvyšku kúpnej ceny ( pokiaľ nebola nehnuteľnosť financovaná na 100% hypotékou ),
- poistenie bytu proti živelným pohromám do výšky kúpnej ceny, vinkulované v prospech banky, ktorá poskytla hypotekárny úver,
- návrh na vklad záložných zmlúv do katastra opečiatkovaný katastrom s vyznačením čísla vkladu konania a dátumom tohoto vkladu,
- list vlastníctva s plombou ( Kataster je povinný zo zákona vyznačiť do 24 hodín na liste vlastníctva každé podané konanie. V tomto prípade to je záložná zmluva. Toto konanie má svoje číslo, ktorým je číslo uvedené na návrhu na vklad záložných zmlúv. Odporúčam v ten istý deň v druhom konaní vkladať aj kúpne zmluvy, predávajúci sa stáva na najnižšiu možnú dobu záložný veriteľ na hypotéku kupujúceho, vtedy budú na liste vlastníctva plomby dve.).
Tento list vlastníctva už dnes banky väčšinou kontrolujú na katasterportáli, www.kasterportal.sk
Keď sú splnené podmienky banky na čerpanie peňazí z hypotekárneho úveru na predaj bytu, banka ich väčšinou pošle v ten istý, prípadne nasledujúci deň predávajúcemu na účet v banke podľa kúpnej zmluvy.
Pokiaľ je predaj bytu financovaný z časti hotovosťou odoporúčam túto hotovosť vložiť na účet notárskej úschovy, prípadne ju vinkulovať v banke.
Mne sa lepšie osvedčila notárska úschova z dôvodu ochrany zablokovania sumy, prípadne jej časti exekútorom na vinkulovanom účte v banke. Notár je verejná osoba, ktorá musí mať poistenie a je garantovaná štátom.
Tento úkon sa robí z dôvodu nadobudnutia vlastníctva bytu – nehnuteľnosti.
Na Slovensku sa stávate vlastníkom bytu – nehnuteľnosti až dňom zápisu vlastnického práva do katastra, čo trvá v klasickom konaní 30 dní.
Po predložení listu vlastníctva predávaného bytu na právane účely banke prípadne notárovi Vám budú peniaze uvoľnené na účet, ktorý si zadáte v notárskej zápisnici o úschove peňazí prípadne do zmluvy o vinkulácii.
V prípade, že predaj bytu financujete v hotovosti odporúčam celú sumu vložiť do notárskej úschovy, prípadne ju vinkulovať na účte v banke.
Predávate, kupujete byt s hypotékou? Mohol by Vás zaujímať tento článok „Predaj bytu s hypotékou“
kliknite sem >>>.
Predaj bytu môže byť náročný. Chcete získať viac? Kliknite sem >>>.
Predaj bytu postup
Krok piaty – kúpna zmluva
Tento krok sa pri predaji bytu robí posledný. Kúpna zmluva a veci vyplývajúce z nej sa väčšinou podpisujú na koniec.
Kúpna zmluva obsahuje informácie o tom, čo sa predáva, teda popis predávaného bytu a jeho príslušenstva (pivnice, balkóna, lódžie), spoločných častí a zariadení na dome a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu.
Ak je súčasťou predaja bytu aj pozemok, na ktorom je bytový dom postavený, tak aj spoluvlastnícky podiel na pozemku, pozemkoch.
Forma uhradenia kúpnej ceny za predaj bytu, či už formou hypotekárneho úveru, alebo hotovosťou prípadne kombináciou oboch možností.Ako, kedy a komu bude kúpna cena za predaj bytu uhradená. Informácie o predávajúcom a kupujúcom – osobné údaje.
Podpísať kúpnu zmluvu odporúčam za podmienky, že kupujúci preukáže financovanie kúpy bytu. Ľudovo povedané má peniaze, prípadne hypotéku, alebo kombináciu týchto dvoch možností.
Kupujúci sa najneskôr v deň podpisu kúpnej zmluvy na predaj bytu preukáže zmluvou o hypotekárnom úvere a vypracovanými záložnými zmluvami alebo zloženou hotovosťou na účte notárskej úschovy, prípadne vinkulovanou čiastkou na účte v banke v prospech predávaného bytu.
Inak si nemôžete byť istý, že budete mať za byt zaplatené.
Ja to robím tak, že v deň podpisu kúpnej zmluvy na predaj bytu, pokiaľ kupujúci kupuje byt cez hypotekárny úver, podpíše predávajúci záložné zmluvy na predávaný byt a návrh na vklad týchto zmlúv do katastra. Záložné zmluvy na predaj bytu si predávajúci ponechá pri sebe a ideme k notárovi, kde podpíšeme kúpne zmluvy na predaj bytu, ktoré vypracoval notár.
Robím kúpne zmluvy formou notárskej zápisnice je to najbezpečnejšia forma predaja nehnuteľností na Slovensku.
Zároveň notár žiada od kupujúceho, aká banka poskytla hypotekárny úver na predaj bytu a číslo tohto úveru. Tieto informácie zapracuje do kúpnej zmluvy, následne podá predávajúcemu informáciu o obdržaní zvyšku kúpnej ceny na účet notárskej úschovy za predaj bytu, o čom obom zmluvným straná vydá zápisnicu o prijatí peňazí do notárskej úschovy. V tejto zápisnici sa píše, tak ako aj v kúpnej zmluve, za akých podmienok a komu vydá peniaze za predaj bytu.
Keďže sa na Slovensku kupujúci stáva vlastníkom bytu až zápisom vlastníckého práva do katastra vydá peniaze za predaj bytu predávajúcemu v deň zdokladovania tohto stavu.
V praxi to znamená, že predávajúci, prípadne kupujúci notárovi predloží list vlastníctva predávaného bytu na právne účely, kde ako majiteľ – vlastník bytu je v časti “B” uvedený kupujúci a v časti “C “nie sú, žiadne záložné práva tretích strán okrem záložného práva pre financujúcu banku. Pokiaľ sa byt kupuje v hotovosti toto záložné právo tam nebude.
Niektoré byty môžu mať zapísané záložné právo podľa paragrafu 15 zákona číslo 182/1993 Z.z. v znení zákona číslo 151/1993 Z.z. . To je v poriadku, tento paragraf chráni ostatných vlastníkov bytov bytového domu proti neplatičom nájomného za chod a správu domu.
Teda, či tam je alebo nie je zapísané toto záložné právo a vlastník bytu neplatí náklady spojené s užívaním bytu, má správca povinnosť podať so súhlasom vlastníkov bytov v bytovom dome návrh na dražbu.
Z uvedeného vyplýva, že ku každému predaju bytu potrebujete potvrdenie od správcu bytového domu o tom, že na byte nie sú žiadne nedoplatky.
Odporúčam, aby kúpnu zmluvu robil profesionál. Ja som si vybral notára, je za obsah zmluvy zodpovedný podpisuje sa pod ňu, skenuje zmluvu do centrálneho registra notárov.
Predaj bytu môže byť náročný. Chcete získať viac? Kliknite sem >>>.
Rád by som sa Vám poďakoval, že ste dočítali tento článok až sme. Dúfam, že informácie, ktoré som Vám odhalil, Vám pomôžu pri predaji Vášho jedinečného a krásneho bytu.
Potrebujete poradiť s predajom bytu? Kontaktujte ma.
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
