Ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti

Výsledky vyhľadávania

Ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti

pridané Estate Union na 15 decembra, 2020
16 komentárov

Ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti

Ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti. V tomto článku sa dočítate kedy budete legálnou cestou oslobodení od platenia dane z príjmu a zdravotných odvodov. Dozviete sa ako si legálne znížiť daň a zdravotné odvody pri predaji nehnuteľnosti.

Väčšina z nás predáva nehnuteľnosť z dôvodu kúpy väčšieho prípadne menšieho bývania. Niekedy sa stane, že predávame nehnuteľnosť, ktorú nepotrebujeme a nadobudli sme ju dedením.

Pri určovaní predajnej ceny by sme mali myslieť aj na naše povinnosti voči štátu, ktoré nám z predaja nehnuteľnosti vyplývajú. Sú to dane a zdravotné odvody.

Ak predávame nehnuteľnosť a vznikne nám príjem musíme z neho zaplatiť daň a zdravotné odvody. Málokto je však ochotný platiť akékoľvek poplatky z predaja svojho majetku. Často riešime otázku, ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti.

Výpočet dane a odvodov

Ako vypočítame daň a odvody, ktoré musíme zaplatiť z predaja bytu?

Pozrime sa na modelový príklad:

Pán Andrášik predá svoj byt za 120.000,- € . Pre výpočet dane potrebuje určiť cenu za akú byt nadobudol, cenu za rekonštrukciu, úroky na hypotéke, poplatky, ktoré zaplatil banke za vedenie hypotekárneho účtu, poplatok za predčasné splatenie hypotéky.

predaj bytu za: 120.000,- €
nákup bytu za: – 100.000,- €
rekonštrukcia: – 10.000,- €
zaplatené úroky: – 4.000,- €
predčasné splatenie: – 1.000,- €
vedenie účtu: -200,- €

Po spočítaní dostaneme cenu: 4.800,- €

Takto sme sa dostali k základu dane, z ktorého zaplatíme daň vo výške 19% a odvody do zdravotnej poisťovne vo výške 14%.

Ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti

Oslobodenie povinnosti platenia dane a zdravotných odvodov

Nadobudnutie kúpou

Kedy sme oslobodení od povinnosti platiť odvody a daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ak taký vznikol? Na oslobodenie od platenia odvodov a z príjmu máme nárok, ak vlastníme nehnuteľnosť viac ako 5 rokov.

Dôležité je uvedomiť si kedy začína plynúť spomínaných 5 rokov. Ak nadobudneme nehnuteľnosť kúpou spomínaných 5 rokov začína plynúť dňom vkladu do katastra nehnuteľností.

Predávajúci robia chybu v tom, že pri predaji nehnuteľnosti považujú začiatok oslobodenia od platenia dane vkladom do katastra pri opätovnom predaji nehnuteľnosti kupujúcemu.

Táto chyba vás môže stáť tisíce euro. Za moment predaja sa totižto nepovažuje vklad do katastra no už začiatok predaja nehnuteľnosti.

Presnejšie je to čas kedy predávajúci prijme prvú platbu alebo preddavok za nehnuteľnosť, alebo deň podpisu kúpnej zmluvy na prevod vlastníctva nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je ten deň, ktorý nastal skôr.

Nadobudnutie dedením

Oslobedení od platenia dane z príjmu predaja nehnuteľnosti sme aj v prípade, že sme nehnuteľnosť nadobudli postupným dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov ak je preukázateľné, že odo dňa preukázateľného nadobudnutia do vlastníctva, alebo spoluvlastníctva poručiteľa – poručiteľov ubehne 5 rokov.

V priamom rade

Ak zdedíme nehnuteľnosť po rodičoch alebo starých rodičoch, ktorí preukázateľne vlastnili nehnuteľnosť viac ako 5 rokov sme pri jej následnom predaji oslobodení od platenia dane z príjmu a zdravotných odvodov, ktoré vzniknú pri predaji takejto nehnuteľnosti.

V nepriamom rade

Ak však zdedíme nehnuteľnosť v nepriamom rade, po sestre, bratovi, ujovi bude takýto príjem oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov od doby kedy sme nadobudli nehnuteľnosť do vlastníctva. V tomto prípade sa za čas nadobudnutia považuje smrť poručiteľa. Nie zápis do katastra.

Nadobudnutie darom

Ak nadobudneme nehnuteľnosť darom a chceme ju predať pred uplynutím 5 rokov ako ju vlastníme je dôležité určiť či v čase vlastníctva darcu bola nehnuteľnosť vo vlastníctve darcu viac ako 5 rokov.

Ak vlastnil darca nehnuteľnosť viac ako 5 rokov pre výpočet základu dane určíme reprodukčnú obstarávaciu hodnotu darovanej nehnuteľnosti spätným znaleckým posudkom v čase obdarovania.

Ak vlastnil darca nehnuteľnosť menej ako 5 rokov tak sa pre výpočet základu dane použije hodnota, za ktorú darca nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva.

Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku

V prípade, že je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku tak sme oslobodení od povinnosti platenia dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku.

Rozostavaná stavba

Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom posudzujú sa tieto dve nehnuteľnosti samostatne. A to aj v prípade ak sú v kúpnej zmluve uvedené spolu v jednej kúpnej cene. Podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku.

Ak sa predáva pozemok, na ktorom je umiestnená stavba na posúdenie oslobodenia od platenia dane a odvodov sa postupuje samostatne za pozemok a samostatne za stavbu, teda aj rozostavanú stavbu.

Ak je rozostavaná stavba zapísaná v katastri a vlastníme ju viac ako 5 rokov od nadobudnutia sme oslobodení od platenia daní a odvodov. Obdobie 5 rokov v tomto prípade začína dňom zápisu do katastra nehnuteľností.

Ak nie je rozostavaná stavba zapísaná v katastri príjem z predaja nebude nikdy oslobodený od platenia dane a odvodov. Od predajnej ceny pre výpočet dane môžeme odrátať všetky preukázateľné náklady, ktoré sme so stavbou mali.

Odrátať si môžeme aj všetky vyššie uvádzané možnosti ako zaplatené úroky na hypotéke, poplatky za vedenie hypotekárneho účtu, poplatok za predčasné splatenie hypotéky, poplatky za právne služby a sprostredkovanie súvisiace s predajom nehnuteľnosti.

 

Predávate, kupujete byt a potrebujete sa zorientovať v problematike vypracovania kúpnej zmluvy?

Stiahnite si zadarmo knihu „Návod na vypracovanie kúpnej zmluvy na byt“ súčasťou knihy sú vzory kúpnych zmlúv, ktoré prešli katastrom, návrh na vklad a preberací protokol na byt. Stiahnuť knihu tu >>>>.

 

16 thoughts on “Ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti

  • Katarína
    na 18 mája, 2021

    Dobrý deň, prosím o info, či je potrebný znalecký posudok k darovacej zmluve, ak brat daruje sestre byt. Je výlučným vlastníkom (1/1) bytu 7 rokov.

    • Martin Torda
      na 28 júla, 2021

      Dobrý deň ak Vám bol darovaný byt nemusíte robiť znalecký posudok. Ten potrebujete iba v prípade ak ho chcete predať do 5 rokov od nadobudnutia na určenie hodnoty v danom čase nadobudnutia darom.

  • Tibor
    na 18 mája, 2021

    Dobrý večer. Ak som predal byt a kupujem dom za vyššiu sumu ako som predal byt ovplyvní mi to platenie dane a dane do zdravotnej poisťovne. Je mojou povinnosťou platiť daň z predaja nehnuteľností? Ďakujem za odpoveď.

    • Martin Torda
      na 28 júla, 2021

      Dobrý deň kúpa druhej – novej nehnuteľnosti nijako neovplyvní výšku dane a odvodu do zdravotnej poisťovne, aj keď ste kupovali za viac

      • Pozemok
        na 17 októbra, 2021

        Dobrý deň, veľmi pekne Vás prosím Vás o rýchlu odpoveď _.. Chceli by sme kúpiť stav. pozemok, kde 1/2 vlastník zomrel. Pozostalí chcú pri dedičnom konaní prepísať na seba druhú polovicu, ktorú vlastní ešte ich matka. Ak tomu rozumiem správne nadobudnú tento pozemok darovaním. . Tak isto chcú naložiť aj s bytom. Ak predajú tento pozemok, alebo byť do 5 rokov , budú musieť platiť odvody do zdravotnej poisťovne? Nie je pre nich lepšie, ak to chcú predať nechať to na matku až do predaja? Ak by cena pozemku bola cca 40 000 eur, koľko by museli zaplatiť do zdravotnej poisťovne, ak to dajú na seba pri dedičnom konaní?
        Ďakujem za rýchle vybavenie

        • Estate Union
          na 17 októbra, 2021

          Dobrý deň neprozumiem prečo to chcú takto komplikovane spraviť. V prvom rade stratíte čas, ktorý je potrebný na zápis do katastra 30dní. Tento čas je možné skrátiť zaplatením urýchlovacieho poplatku vo výške 199,50 €. Samotný vklad stojí 66 €. Teda zbytočne zaplatia viac za vklad. Nerozumiem, ako chcú v dedičskom konaní prepísať podiel, ktorý patrí ich žijúcej mame. Na to musia spraviť samostatnú kúpnu alebo darovaciu zmluvu.Ak vznikne zisk pri následnom predaji musia zaplatiť odvod do zdravotnej poisťovne vo výške 14% a daň z príjmu vo výške 19-25%(podľa výšky ich príjmu). Je to zbytočné. Ďalší problém je v prípade nadobudnutia pozemku(1/2 podielu) darom, musia robiť spätný znalecký posudok na určenie nadobúdacej ceny, ktorý stojí od 130-260 €. Lepším riešením bude po prededení ich 1/2 predať pozemok v podieloch, ktoré budú na liste vlastníctva. Teda ich 1/2 a 1/2 matky. Bude to rýchlejšie a lacnejšie. Predpokladám, že dediči sú v priamom rade a pozemok vlastnil zosnulý a jeho manželka(ich matka) viac ako 5 rokov.

  • Romana
    na 14 augusta, 2021

    Dobrý deň,
    chcem sa spytať, či som povinná platiť daň z prijmov, ak som nehnutelnosť ziskanú darovaním pred menej ako 5 rokmi darovala ďalsej osobe. Ďakujem.

    • Estate Union
      na 20 augusta, 2021

      Dobrý deň,
      ak ste nehnuteľnosť darovali, teda nevznikol žiadny príjem nemusíte platiť daň z príjmu.

  • Miso
    na 5 septembra, 2021

    Dobrý deň, prosím Vás ak vlastním 1/2 bytu od roku 2009 s trvalým pobytom 30 rokov, pred 6 mesiacmi som kúpil druhú polovicu bytu a teraz by som byt predal tak mi vzniká povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnutelnosti? Výpočet by bol predajna cena teraz na polovicu a z tej polovice odpocitam náklady na kúpu druhej polovice ktorú som zaplatil? Dakujem

    • Estate Union
      na 12 septembra, 2021

      Dobrý deň pán Mišo povinosť platiť daň z príjmu podľa môjho názoru vzniká iba z tej polovice, ktorú nevlastníte viac ako 5 rokov. Teda ako vznikne príjem, rozdiel medzi cenou, za ktorú ste polovicku nadobudol a jej predajnou cenou z danej sumy treba zaplatiť daň. Pre vašu istotu a bezpečnosť by som sa poinformoval na daňovom úrade prípadne s daňovým poradcom.

  • Andrej
    na 7 septembra, 2021

    Dobry den,
    chcel by som sa spytat, ci je mozne v zmluve vycislit samostatne hodnotu pozemku, ktory bude v case predaja uz oslobodeny od dane, pricom dom nie? V clanku pisete len o rozostavanej stavbe, ale ja uz mam dom postaveny a skolaudovany.
    Viem si stanovit cenu pozemku v zmluve podla vlastneho uvazenia, resp. dohody s buducim majitelom a cenu domu dokladovat cenou podla zmluvy so stavebnou firmou, tak aby som vo finale dan platit nemusel?

    Dakujem pekne vopred za odpoved.
    AS

    • Estate Union
      na 12 septembra, 2021

      Dobrý deň pán Andrej podľa môjho názoru je to možné. V kúpnej zmluve môžete takto rozdeliť kúpnu cenu. Pre väčšiu bezpečnosť a istotu by som Vám navrhoval kontaktovať daňový úrad alebo daňového poradcu. My neposkytujeme daňové poradenstvo.

  • Zdenka Durdíkova
    na 10 septembra, 2021

    Dobrý deň,hodlám predať starý dom s pozemkom,vhodný len na demoláciu,nadobudnutý kúpou v 70.rokoch min.stor. Budem oslobodená od dane z nehnuteľnosti? Ďakujem

    • Estate Union
      na 12 septembra, 2021

      Dobrý deň pani Durdiková, ak vlastníte nehnuteľnosť viac ako 5 rokov ste oslobodená od platenia dane z príjmu, ktorý vznikne pri predaji domu.

  • Mária Zemanová
    na 23 septembra, 2021

    dobry den, mohli by ste mi vysvetlit ako je to s vyskou dane z nehnutelnosti,lebo sa stracam v tych vypoctoch..kupili sme byt za 85tis, predame ho napr. za 120tis. inak vlastnime ho len 2roky a mame ho na hypo spolu s manzelom v bezpodielovom vlastnictve..byt sme neprerabali. inak chceme kupit zaroven dom,ak predame byt. dan teda budeme platit 20percent z toho rozdielu kupenej a predanej nehnutelnosti? – t,j. z tych 35tis? a tie zdravotne odvody tych 14percent to sa plati z ktorej sumy? dakujem moc 🙂

    • Estate Union
      na 17 októbra, 2021

      Dobrý deň Mária,
      áno daň a odvod do ZP bude treba zaplatiť z príjmu, ktorý ste na predaji získali. Z danej sumy si môžete odrátať úroky zaplatené na hypotéke a rekonštrukciu nehnuteľnosti, ktorú viete zdkoladovať faktúrou alebo bločkami.

Zanechať Odpoveď

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená

Porovnaj zoznamy