Ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti (2025)

27. April 2026  /  Martin Torda

Predávate nehnuteľnosť a zaujíma vás, či musíte platiť daň? Nie vždy. Zákon pozná niekoľko situácií, kedy ste od dane z príjmu aj zdravotných odvodov úplne oslobodení. A ak oslobodení nie ste, dá sa základ dane výrazne znížiť.

Kedy daň platiť nemusíte — rýchly prehľad

Ako sa vypočíta daň z predaja nehnuteľnosti

Daň neplatíte z celej predajnej ceny. Platíte ju len zo zisku — teda z rozdielu medzi tým, za čo ste nehnuteľnosť predali a za čo ste ju nadobudli. Od tohto rozdielu si navyše môžete odpočítať preukázateľné náklady.

Čo si môžete odpočítať:

• náklady na rekonštrukciu
• zaplatené úroky z hypotéky
• poplatky za vedenie hypotekárneho účtu
• poplatok za predčasné splatenie hypotéky
• poplatky za právne služby a sprostredkovanie predaja

Modelový príklad:

Pán Andrášik predá byt za 120 000 €. Pred rokmi ho kúpil za 100 000 €, dal do rekonštrukcie 10 000 € a na hypotéke zaplatil na úrokoch 4 000 €. K tomu pridal poplatok za predčasné splatenie 1 000 € a vedenie účtu 200 €.

Predajná cena:        120 000 €
Kúpna cena:         – 100 000 €
Rekonštrukcia:      –  10 000 €
Úroky:              –   4 000 €
Predčasné splatenie:–   1 000 €
Vedenie účtu:       –     200 €
─────────────────────────────
Základ dane:             4 800 €

Z tohto základu zaplatí najprv zdravotné odvody 14 % (672 €), tie si odpočíta a zo zvyšku 4 128 € zaplatí daň z príjmu 19 % (784 €). Dokopy 1 456 €.

1. Vlastníte nehnuteľnosť viac ako 5 rokov

Toto je najčastejší dôvod oslobodenia. Ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov, daň ani odvody neplatíte — bez ohľadu na to, koľko ste na predaji zarobili.

Pozor na jeden častý omyl. Mnohí predávajúci si myslia, že 5 rokov začína plynúť dňom, keď kataster zapíše nového vlastníka pri predaji. To je chyba, ktorá vás môže stáť tisíce eur.

Rozhodujúci je deň, ktorý nastane skôr:

• deň podpisu kúpnej zmluvy, alebo
• deň prijatia prvej platby alebo preddavku

Ak ste teda podpísali kúpnu zmluvu 1. marca 2020, päťročná lehota uplynie 1. marca 2025 — nie až keď kataster zapíše prevod vlastníctva.

2. Nadobudli ste nehnuteľnosť dedením

Zdedili ste nehnuteľnosť a chcete ju predať skôr ako za 5 rokov od dedičského konania? Záleží na tom, ako dlho ju vlastnil poručiteľ v priamom rade (rodičia, starí rodičia, deti, vnuci ).

Ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, dedičia v priamom rade neplatia daň z príjmu, ktorý vznikne pri predaji takejto nehnuteľnosti.

Ak poručiteľ vlastnil nehnuteľnosť menej ako 5 rokov, základ dane sa počíta od ceny, za ktorú ju poručiteľ sám nadobudol. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorú daňovník nadobudol dedením, výdavkom pri predaji tejto nehnuteľnosti je všeobecná cena nehnuteľnosti uvedená v uznesení o dedičstve.

3. Nadobudli ste nehnuteľnosť darovaním

No pozor. Ak ste nehnuteľnosť nadobudli darom a predáte skôr ako uplynie 5 rokov od jej nadobudnutia. Daňová povinnosť z príjmu vás neminie. Ako základ dane pre jej výpočet sa použije spätný znalecký posudok na danú nehnuteľnosť a jej hodnotu v čase darovania.

Ak darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, základ dane sa určí reprodukčnou obstarávacou hodnotou v čase darovania. Ak menej ako 5 rokov, vychádza sa z ceny, za ktorú ju darca nadobudol.

4. Nehnuteľnosť bola zaradená do obchodného majetku

Tu platí prísnejšie pravidlo. Aj keď nehnuteľnosť vyradíte z obchodného majetku, musíte počkať ďalších 5 rokov. Až potom ste pri predaji oslobodení od dane a odvodov.

5. Predávate rozostavanú stavbu

Rozostavaná stavba a pozemok pod ňou sa posudzujú vždy samostatne — aj keď ich predávate v jednej kúpnej zmluve za jednu cenu. Vyplýva to z § 120 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého stavba nie je súčasťou pozemku.

Zapísaná v katastri: Ak je rozostavaná stavba zapísaná v katastri nehnuteľností a vlastníte ju viac ako 5 rokov od zápisu, ste oslobodení.

Nezapísaná v katastri: V tomto prípade oslobodenie neexistuje. Nikdy. Môžete si aspoň odpočítať všetky preukázateľné náklady na výstavbu.

Zámena dátumov. Väčšina predávajúcich si mýli začiatok plynutia lehoty — počítajú od vkladu do katastra namiesto od podpisu zmluvy alebo prijatia prvej platby. Pri hraničných prípadoch to môže rozhodnúť o tom, či daň platíte alebo nie.

Nezapočítanie všetkých nákladov. Veľa ľudí si odpočíta len kúpnu cenu. Zabúdajú na úroky z hypotéky, poplatky banke, náklady na rekonštrukciu aj na právne služby. Každé euro navyše v nákladoch znižuje základ dane.

Zhrnutie

Daň z predaja nehnuteľnosti nemusíte platiť, ak ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov. Pri dedení a darovaní sa do tejto lehoty počíta aj doba vlastníctva darcu alebo poručiteľa. Ak daň platiť musíte, odpočítajte si všetky preukázateľné náklady — základ dane môžete výrazne znížiť.

Ak si nie ste istí ako správne vypočítať základ dane vo vašom konkrétnom prípade, poraďte sa s daňovým poradcom alebo realitným odborníkom pred podpisom kúpnej zmluvy — nie po ňom.

Často kladené otázky

Predal som byt skôr ako po 5 rokoch. Musím platiť daň z celej predajnej ceny?

Nie. Daň platíte len zo zisku — teda z rozdielu medzi predajnou cenou a kúpnou cenou, pričom si môžete odpočítať preukázateľné náklady (rekonštrukcia, úroky z hypotéky, poplatky banke, právne služby). Ak ste byt predali za rovnakú alebo nižšiu cenu ako ste ho kúpili, daň neplatíte vôbec.

Vlastním byt 4 roky a 11 mesiacov. Oplatí sa počkať?

Áno, jednoznačne. Po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia ste od dane aj zdravotných odvodov úplne oslobodení. Pri priemernom zisku z predaja bytu v Bratislave hovoríme o tisícoch eur. Jeden mesiac navyše sa oplatí.

Zdedil som byt po otcovi, ktorý ho vlastnil 20 rokov. Musím platiť daň ak ho predám?

Nie. Keďže ide o dedenie v priamom rade (rodič → dieťa) a váš otec vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, príjem z predaja je od dane oslobodený — bez ohľadu na to, kedy ste dedičské konanie ukončili.

Zdedil som byt po sesternici. Platí pre mňa rovnaké pravidlo ako pri dedení po rodičoch?

Nie. Pri dedení v nepriamom rade (súrodenci, strýkovia, sesternice a pod.) sa 5-ročná lehota počíta od dátumu, kedy ste nehnuteľnosť nadobudli vy — nie od kedy ju vlastnil poručiteľ. Ak ste byt zdedili v roku 2022, oslobodenie platí až od roku 2027.

Dostal som byt darom. Darca ho vlastnil 10 rokov. Musím platiť daň ak ho predám tento rok?

Záleží na tom, ako dlho ho vlastnil darca. Ak darca vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, základ dane sa určí podľa reprodukčnej obstarávacej hodnoty v čase darovania — nie od ceny, za ktorú ju darca kúpil. Pri predaji teda zaplatíte daň len z rozdielu medzi touto hodnotou a aktuálnou predajnou cenou.

Kúpil som byt v januári 2020 a chcem ho predať v februári 2025. Som oslobodený?

Nie. Päťročná lehota začína plynúť dňom vkladu do katastra, nie dňom podpisu zmluvy. Ak bol vklad zapísaný napr. vo februári 2020, oslobodenie platí až od februára 2025. Navyše — za moment predaja sa nepovažuje vklad nového vlastníka do katastra, ale deň podpisu kúpnej zmluvy alebo prijatia prvej platby, podľa toho čo nastane skôr. Pri hraničných prípadoch si preto termín starostlivo prepočítajte.

Predávam rozostavaný dom aj pozemok pod ním. Počíta sa to ako jedna nehnuteľnosť?

Nie. Rozostavaná stavba a pozemok sa posudzujú vždy samostatne — aj keď ich predávate v jednej zmluve za jednu cenu. Môže sa teda stať, že pozemok je od dane oslobodený (vlastníte ho viac ako 5 rokov) a pri rozostavanej stavbe daň platiť musíte.

Mám byt v bezpodielovom spoluvlastníctve s manželkou. Kto podáva daňové priznanie?

Príjem z predaja nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa zdaňuje u oboch manželov — každý z nich uvádza v daňovom priznaní svoju polovicu príjmu aj výdavkov. Ak je príjem od dane oslobodený, daňové priznanie nepodáva ani jeden z manželov.