Exekúcie nehnuteľností – čo robiť, keď vám exekútor siahne na byt alebo dom

29. April 2026  /  Martin Torda

Exekúcia na nehnuteľnosti. Dve slová, ktoré dokážu prevrátiť život naruby. Ak ste sa ocitli v tejto situácii, vedzte jednu vec – nie ste v tom sami a riešenie existuje. Ale len vtedy, ak konáte včas.

V tomto článku sa dozviete, čo exekúcia nehnuteľnosti v praxi znamená, ako celý proces prebieha a predovšetkým – čo môžete urobiť, aby ste si zachovali strechu nad hlavou.

Čo je exekúcia nehnuteľnosti

Exekúcia nehnuteľnosti je právny nástroj, ktorým veriteľ vymáha dlh od dlžníka prostredníctvom súdneho exekútora. Exekútor má zo zákona právo zaťažiť vašu nehnuteľnosť záložným právom a v krajnom prípade ju predať v dražbe, aby uspokojil pohľadávku veriteľa.

Na rozdiel od toho, čo si mnohí myslia, exekúcia na nehnuteľnosť nepríde zo dňa na deň. Pred tým, ako exekútor pristúpi k dražbe, prebehne séria krokov, pri ktorých máte stále možnosť situáciu zvrátiť.

Ako prebieha exekúcia nehnuteľnosti

Poznať postup je dôležité – každá fáza znamená iné možnosti riešenia.

1. Exekučný príkaz Súd vydá exekučný príkaz na základe návrhu veriteľa. Exekútor zaregistruje exekúciu a zašle vám upovedomenie o začatí exekúcie. V tejto fáze máte 14 dní na podanie námietok.

2. Zápis exekúcie na list vlastníctva Exekútor požiada kataster o zápis exekučného záložného práva do časti C na liste vlastníctva. Od tohto momentu je vaša nehnuteľnosť zaťažená a jej predaj je bez súhlasu exekútora prakticky nemožný.

3. Znalecký posudok Exekútor nechá nehnuteľnosť ohodnotiť súdnym znalcom. Znalecká hodnota je základom pre určenie minimálnej ceny v dražbe.

4. Dražba Ak dlh nie je vyplatený, exekútor pristúpi k dražbe nehnuteľnosti. Vydražená cena je vo väčšine prípadov výrazne nižšia ako trhová hodnota – a z nej sa ešte odratúvajú poplatky exekútora a náklady konania.

Prečo treba konať čo najskôr

Každá fáza exekúcie znižuje vaše možnosti. A čo je horšie – dlh medzitým narastá. Pribúdajú úroky z omeškania, trovy exekúcie, poplatky. Suma, ktorú ste pôvodne dlhovali, môže byť po roku výrazne vyššia.

Mnoho ľudí v tejto situácii upadne do apatie – dúfajú, že sa to nejako vyrieši samo. Nevyrieši. Práve naopak, čím dlhšie čakáte, tým menej možností máte a tým viac peňazí stratíte.

Čo môžete urobiť

Vyplatenie exekúcie

Najjednoduchšie riešenie – ak máte peniaze. Vyplatíte celý dlh vrátane trov exekúcie a exekúcia sa zastaví. Exekútor požiada kataster o výmaz záložného práva z listu vlastníctva.

Problém je, že väčšina ľudí s exekúciou na nehnuteľnosti peniaze jednoducho nemá. Preto existujú ďalšie možnosti.

Splátkový kalendár

Môžete skúsiť dohodnúť sa s veriteľom alebo exekútorom na splátkovom kalendári. V praxi to však nie je vždy možné – dlh býva vysoký, splátky nereálne a exekútor nie je povinný takúto dohodu akceptovať.

Dobrovoľný predaj nehnuteľnosti

Ak je dlh nižší ako trhová hodnota nehnuteľnosti, dobrovoľný predaj za trhovú cenu je oveľa výhodnejší ako dražba. Zaplatíte dlh, poplatky a zvyšok peňazí zostane vám. Dražba vám tento luxus väčšinou nedopraje.

Na dobrovoľný predaj však potrebujete súhlas exekútora. Ten ho zvyčajne udelí, ak má istotu, že z predaja bude jeho pohľadávka plne uspokojená.

Výkup nehnuteľnosti

Ak potrebujete situáciu vyriešiť rýchlo a nechcete sa zaoberať hľadaním kupujúceho, výkup nehnuteľnosti je riešenie. Cena bude o niečo nižšia ako trhová, ale stále výrazne vyššia ako vydražená cena – a bez zdĺhavého čakania.

→ Viac: Výkup nehnuteľnosti

Oddlženie – zostanete bývať vo svojej nehnuteľnosti

Toto je riešenie, ktoré hľadá väčšina ľudí – zachovať strechu nad hlavou aj napriek exekúciám. Funguje to takto: nehnuteľnosť sa predá investorovi, z výťažku sa vyplatia všetky dlhy a exekúcie, list vlastníctva sa vyčistí. Vy v nehnuteľnosti naďalej bývate ako nájomník a po dohodnutej dobe – od 6O do 120 mesiacov – si ju môžete odkúpiť späť za vopred dohodnutú cenu.

Podmienky sú jasné: dlh na nehnuteľnosti nesmie presahovať 80 % jej trhovej hodnoty. A musíte vedieť preukázať, že budete schopní platiť nájomné a v dohodnutom čase nehnuteľnosť odkúpiť späť ak budete mať záujem.

Ak tieto podmienky spĺňate, oddlženie je najlepšia cesta. Vyhnete sa dražbe, vyčistíte si úverový register a po čase sa môžete vrátiť k normálnemu životu – vrátane toho, že si na odkúpenie nehnuteľnosti zoberiete hypotéku.

→ Viac: Oddlženie nehnuteľnosti

Viacero exekúcií naraz je komplikovanejšia situácia, ale nie bezvýchodisková. Veritelia sa uspokojujú v poradí podľa toho, kedy boli ich záložné práva zapísané do katastra. Ak je hodnota nehnuteľnosti dostatočná na pokrytie všetkých pohľadávok, riešenie existuje.

Ak dlhy presahujú hodnotu nehnuteľnosti, situácia je vážnejšia. V takom prípade oddlženie nefunguje a zostávajú iné možnosti – napríklad osobný bankrot alebo predaj nehnuteľnosti so súhlasom všetkých veriteľov, pričom výťažok sa rozdelí medzi nich.

Čo rozhodne o tom, či nehnuteľnosť zachránite

Jedno jediné – čas. Čím skôr začnete situáciu riešiť, tým viac možností máte. Čím dlhšie čakáte, tým viac narastá dlh a tým menej priestoru zostáva na manévrovanie.

Ak ste dostali exekučný príkaz, nezačínajte googliť riešenia o tri mesiace. Začnite dnes.

Často kladené otázky o exekúciách nehnuteľností

Môžem predať nehnuteľnosť, ak je na nej exekúcia? Áno, ale len so súhlasom exekútora. Ten ho udelí, ak má istotu, že z predaja bude jeho pohľadávka plne uspokojená.

Ako dlho trvá, kým exekútor pristúpi k dražbe? Neexistuje fixná lehota – závisí to od konkrétneho exekútora, výšky dlhu a komunikácie s dlžníkom. V praxi to môže byť niekoľko mesiacov až rokov. Ale čakať na to nie je stratégia.

Môžem bývať v nehnuteľnosti počas exekúcie? Áno, až do momentu, kým nie je nehnuteľnosť vydražená a nový vlastník nepožiada o jej vydanie. Exekúcia samotná vás z nehnuteľnosti nevysťahuje – robí to až dražba a jej následky.

Zastaví sa exekúcia, ak podám osobný bankrot? Vyhlásenie osobného bankrotu môže dočasne pozastaviť niektoré exekúcie, ale nie automaticky všetky. Závisí to od konkrétnych okolností. Osobný bankrot je komplexné riešenie s dlhodobými dôsledkami – pred akýmkoľvek rozhodnutím sa poraďte s odborníkom.

Čo ak neviem platiť nájomné ani po oddlžení? Oddlženie má zmysel len vtedy, ak viete preukázať schopnosť platiť nájomné počas dohodnutej doby. Ak to nie je reálne, toto riešenie pre vás nie je vhodné a treba hľadať iné možnosti.

Môže exekútor siahnuť na nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov? Áno, exekúcia môže postihnúť aj nehnuteľnosť v BSM, ak je exekúcia vedená voči jednému z manželov. Druhý manžel sa môže brániť námietkami, ale nie vždy úspešne. Aj táto situácia má riešenia – dôležité je konať rýchlo.

Na záver

Exekúcia na nehnuteľnosti nie je koniec. Je to signál, že je čas prestať čakať a začať konať. Riešenia existujú – ale fungujú len vtedy, ak ich využijete skôr, ako bude neskoro.

Ak sa nachádzate v tejto situácii, kontaktujte nás. Prvá konzultácia je zadarmo a nezáväzná.

Riešte to dnes, nie zajtra.